Alors qu’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne, vient de reconnaître la législation française encadrant la location via Airbnb conforme à la réglementation européenne, les notaires de France proposent de nouvelles mesures permettant de limiter les locations saisonnières pour préserver le parc locatif destiné à la résidence principale.

Rappelons les faits de la dernière décision de La Cour de justice de l’Union européenne, qui a validé le 22 septembre dernier, la possibilité, pour la mairie de Paris, de réglementer Airbnb. En effet, La loi française autorise, la location de courte durée de sa résidence principale pour une durée maximale de cent vingt jours par an. Pour les autres locaux, le code de la construction prévoit que, dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne, cette activité peut être soumise à autorisation de changement d’usage d’habitation en activité commerciale touristique. A Paris, ce changement d’usage n’est, en outre, accordé que si le propriétaire compense les mètres carrés ainsi perdus pour l’habitation en transformant, dans le même arrondissement voire dans le même quartier, autant (parfois plus) de mètres carrés de bureaux ou de locaux commerciaux en habitation. La démarche est donc quasi inaccessible aux particuliers mais les juges européens valident aussi cette obligation comme « un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs », renvoyant aux juridictions nationales le soin de vérifier que cette faculté répond effectivement à une pénurie de logements sur le territoire de la commune concernée.

Dans son arrêt, la Cour de justice de l’UE estime «qu’une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union.»

Elle ajoute :

« La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation »

Cependant, la CJUE émet des réserves s’agissant du mécanisme de compensation mis en place par la Ville de Paris et sur la conformité du droit français aux exigences de clarté, de non-ambiguïté et d’objectivité fixés par le droit européen. Elle estime que s’il constitue 

« en principe, un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs […] la juridiction nationale doit s’assurer que cette faculté s’avère adaptée à la situation du marché locatif local ».

Dans le même esprit, deux jours après cette décision, les Notaires de France, dans la perspective de leur congrès annuel, ont fait des propositions et des recommandations concernant, entre autres, la sécurité juridique des locations saisonnières. Ils souhaitent que soit « clarifiée » la réglementation relative aux changements d’usage des locaux destinés à l’habitation principale. Une mesure destinée à « donner aux villes les moyens de préserver leur parc locatif », avec un objectif principal : les sites de location saisonnière tels que l’Airbnb. Selon les notaires, l’insécurité juridique actuelle tient, à ce qu’il est de la responsabilité de la puissance publique de prouver que le local était voué à l’habitation principale au 1er janvier 1970. Ils proposent que cet usage d’habitation principale soit présumé, charge au propriétaire de prouver que le local avait un autre usage à cette date. Ils souhaitent également que soit facilité la constatation de l’usage de fait du local. Cette proposition sera soumise au vote lors de leur prochain Congrès qui se tiendra du 8 au 10 octobre prochains.

En somme, comme on peut le constater, les métropoles françaises veulent contrôler les activités de cette plateforme américaine. Il en va de même pour plusieurs autres métropoles européennes. Qu’en est-il du Québec ?

Québec

Au Québec, pour offrir de l’hébergement à des touristes, il faut détenir une attestation de classification. Cette dernière est optionnelle s’il s’agit d’une personne physique qui offre en location sa résidence principale, en tout ou en partie. L’attestation de classification prend la forme d’un panonceau indiquant le niveau de qualité de l’hébergement offert. L’hébergement touristique doit également être permis par la municipalité.

Le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique dans son article premier définit la notion d’établissement d’hébergement touristique comme étant

« tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes et dont la disponibilité de l’unité est rendue publique par l’utilisation de tout média. [..]»

Toronto

La ville de Toronto n’est pas en reste. En effet, septembre 2020 a vu le lancement d’un nouveau système d’enregistrement en ligne pour les opérateurs de location de courte durée qui louent leur logement pour une période de moins de 28 jours consécutifs. La ville définit la location à court terme ainsi:

«Short-term rental operators are people renting their homes or rooms on a short-term basis, for a period of less than 28 consecutive days. Short-term rental operators must register with the City in order to operate in Toronto. To continue short-term renting, current operators must be registered by December 31, 2020. Future operators will be able to register on an ongoing basis, but must do so before short-term renting their homes.»

Au vu de ce qui précède, il est intéressant de noter la volonté des métropoles du monde entier de maîtriser les nouvelles réalités résultant du développement des activités commerciales numériques, telles que la plate-forme Airbnb. Contrairement aux métropoles canadiennes, par exemple, les grandes villes européennes doivent veiller à ce que les règles imposées à leurs citoyens soient conformes au droit de l’Union. C’est indéniablement un aspect important, mais cela ne freine-t-il pas les villes dans leurs efforts de régulation ?